Cuando escribí sobre la bajada de tipos del BCE, el gran debate era si ese movimiento iba a dar oxígeno al mercado inmobiliario. Hoy, en 2026, la respuesta ya no es teórica: la financiación se ha normalizado, el mercado hipotecario ha reaccionado y, sin embargo, la vivienda sigue tensionada. Y eso nos deja una conclusión muy clara: el problema ya no está sólo en el precio del dinero, sino en la falta de oferta.
Qué ha hecho el BCE
El BCE inició el ciclo de recortes en junio de 2024 y lo llevó hasta junio de 2025, cuando situó la facilidad de depósito en el 2,00%. Desde entonces, el mensaje ha sido de pausa. Es importante entender esto porque el BCE no toma decisiones pensando en el mercado inmobiliario español, sino en el conjunto de la eurozona. Y eso explica por qué España puede vivir un momento de gran tensión residencial incluso con una política monetaria bastante más suave que la de hace dos años.
La mejora financiera es real. El Euríbor dejó atrás los niveles de 2024 y las nuevas hipotecas sobre vivienda se están firmando a tipos medios claramente más bajos que hace un año. En marzo de 2026, el tipo medio inicial fue del 2,84% y casi dos tercios de las nuevas hipotecas siguieron siendo a tipo fijo. Esto da más visibilidad al comprador y reduce parte de la ansiedad financiera que vimos en 2023 y 2024.
Mejor financiación no es vivienda más barata
Pero aquí llega la parte incómoda: mejor financiación no significa vivienda más barata. De hecho, el INE situó la subida anual del precio de la vivienda en el 12,9% en el primer trimestre de 2026 y la segunda mano avanzó todavía más. En paralelo, idealista elevó el precio medio de la vivienda usada en venta hasta 2.795 €/m² en mayo. Es decir, comprar una vivienda hoy puede ser algo más asumible desde el punto de vista de la cuota, pero sigue siendo más caro desde el punto de vista del activo.
El problema de fondo: falta oferta
La razón principal está en la oferta. España terminó algo más de 100.000 viviendas en 2024, la cifra más alta de los últimos doce años, y los visados siguen creciendo. Eso es positivo. El problema es que no basta. El número de hogares continúa aumentando, la inmigración exterior sigue aportando demanda y el capital institucional ha vuelto con mucha fuerza al residencial. Cuando el flujo de compradores y de inversión crece más rápido que la vivienda disponible, los precios siguen bajo presión.
Madrid, el ejemplo claro
Madrid resume perfectamente esta realidad. Es un mercado con una capacidad de atracción enorme, tanto para compradores nacionales como para demanda internacional y patrimonial. La ciudad de Madrid se movía en mayo de 2026 en torno a los 5.984 €/m², mientras que la provincia y la comunidad se sitúan claramente por encima de la media española en cualquiera de las grandes series estadísticas. En otras palabras: Madrid no está cara sólo porque los tipos hayan bajado; está cara porque concentra actividad, empleo, liquidez y escasez relativa de producto bien ubicado.
Cómo leer el mercado en 2026
Por eso, en 2026 creo que hay que cambiar la forma de leer el mercado. Si eres comprador de primera vivienda, no te conviene centrarte sólo en si el banco te mejora unas décimas. Lo importante es saber si llegas bien al ahorro previo, si la cuota encaja con margen y si el inmueble que compras tiene calidad de ubicación suficiente como para defender valor en el tiempo. Y si eres inversor, todavía veo potencial de revalorización, pero cada vez soy más exigente con el cash flow, el tipo de activo y la microzona. El mercado ya no regala errores.
Mi sensación es que el mercado va a seguir fuerte mientras la oferta no coja mucha más velocidad. Eso no significa que todo vaya a subir al mismo ritmo, ni que todas las operaciones tengan sentido. Significa, simplemente, que el viento de fondo sigue favoreciendo a los activos bien elegidos. En un entorno así, comprar bien importa más que comprar rápido, y comprar con estrategia importa más que comprar sólo porque «ahora las hipotecas están mejor».
Si estás pensando en comprar vivienda o invertir en Madrid este año, mi consejo es que no tomes decisiones mirando una sola variable. Ni el BCE por sí solo explica el mercado, ni el Euríbor por sí solo decide una buena compra. Lo que marca la diferencia de verdad es la combinación entre financiación, oferta disponible, capacidad de negociación y calidad del activo. Y ahí es donde una buena estrategia vale mucho más que una buena intuición.
Si estás pensando en comprar, vender o invertir en Madrid este año, escríbeme y lo analizamos juntos con datos reales.
